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[남도일보] 노경수 이사(광주대학교 도시·부동산학과 교수), 광주 중앙공원 1지구 사업 공동선에 힘 모아야
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[남도일보 월요아침]광주 중앙공원 1지구 사업 공동선에 힘 모아야]
노경수(광주대학교 도시·부동산학과 교수)
노경수 광주대학교 도시·부동산학과 교수
출발부터 논란이 있었던 광주 중앙공원 1지구 민간공원특례사업이 지난 5일부터 분양에 들어갔다. 사업시행자가 제안한 분양방식 변경(후분양→선분양)에 대해 광주시가 승인하면서 협약변경이 마무리되었다. 이 변경에 대한 전제가 2021년 변경(선분양→후분양)과정에서 완화해 주었던 용적률 증가분, 공공기여 감면분 등에 해당하는 1천206억원을 회수하는 것이었다.
광주시는 전문가 공개검증회의 및 시민사회단체와 공청회 등을 거쳐 지난달 28일 도시계획위원회에서 추가로 공공기여금 약 160억원을 증액한 총 조정금액 1천371억원으로 심의, 통과됐다. 또한 아파트 분양가격도 타당성 검증에서 제시된 평당(3.3㎡) 2천425만원에서 2천395만원까지 낮췄다.
강기정 광주시장이 제시했던 공개·투명 원칙이 특히 3월 21일과 28일 광주시도시계획위원회의 온라인 생중계로 실천되면서 큰 성과를 거두었다. 도시계획위 생중계는 그동안 ‘비공개 원칙’이었던 광주시 개발행정에 ‘새로운’ 이정표를 세웠으며 시민의 알 권리 보장에도 크게 기여하였다.
이에 대한 한 시민단체의 성명서를 보면 “타 지구보다 분양 가격이 매우 높아 광주시에 분양시장 안정 대책 등을 지속해서 요구했으나 뚜렷한 답을 얻지 못했다”며 “민간공원 사업을 통해 1만2천 세대 이상의 공동주택이 공급돼 구도심 공동화·분양시장 혼란이 우려돼 종합적인 주택 정책과 분양시장 안정 대책을 마련하라”고 주장했다.
아파트 분양가격이 주변 시세보다 낮으면 사업시행자와 수분양자(분양받은 자) 중 누구한테 이익일까? 분양과 동시에 시세차익에 해당하는 프리미엄이 붙기 때문에 당연히 수분양자일 것이다. 그런데도 시민단체가 분양가격이 높다고 주장하는 이유는 첫째, 주변 시세나 신규 아파트 분양가격에 비해 높아 사업시행자가 과도한 이익을 가져간다는 지적이다.
중앙공원 1지구의 3.3㎡당 평균 분양가격이 2천395만원으로 결정됨에 따라 중앙공원 2지구 2천12만원와 비교해서 383만원 높다. 직관적으로 보면 높게 책정된 것으로 보인다. 1지구의 총 사업비 2조7천억원를 살펴보면 사업비 1천억원이 증가하면 아파트 분양가가 3.3㎡당 약 100만원 상승한다. 토지보상가, 공공기여금, 금융비 등의 증액분을 분양가로 환산해보면 고분양가에 대한 의문점들이 어느 정도 해소된다. 하지만 향후 불확실한 미래 변동을 위해 대비해 둔 예비비 항목에 대한 꼼꼼한 정산 수단은 필요할 것 같다.
둘째는 많은 사람들이 ‘신규 아파트 분양가를 낮추면 인근 주택가격(재고주택가격)도 낮아지게 할 수 있다’는 믿음을 가지고 있다. 더 나아가서 분양가격만 낮출 수 있으면 기존 주택시장의 가격까지도 안정시킬 수 있다고 생각한다. 중앙공원 1지구에서 공급되는 아파트 물량은 2천772세대로 광주시의 현재 총 주택수 약 63만호의 0.44%를 차지한다. 하지만 이 정도의 공급량이 전체 아파트 가격에 커다란 영향을 미칠 것으로 보기는 어렵다. 또한 쌍촌동 구 호남대 이전부지에서 최상 브랜드 아파트가 평균 3.3㎡당 3천만원에 분양하였지만, 인근 아파트 가격이 우려할 정도로 상승하고 있지 않은 것 같다.
지난 5년간 아파트 분양가격이 터무니없이 올랐다는 인식과 함께 사업시행자나 행정을 믿을 수 없으니 분양원가 공개를 요구하기도 한다. 그렇다고 해서 공급자의 이익을 줄여서 아파트 분양가를 낮추는 것만이 능사는 아니다. 분양원가 검토는 도시개발 전문회사인 LH나 도시공사의 자문을 받았더라면 행정과 시민단체의 갈등 해소에 도움이 되었을 것 같다.
중앙공원 1지구 사업 추진이 늦어질수록 시민, 광주시, 사업시행자 모두 힘들어질 것이다. 민간이 공공부문에 투자하는 사업에서 모두가 만족하는 경우는 거의 없다. 잘 추진되면 특혜 시비가 붙고, 힘들어지면 민간-공공간 소송다툼이 있기 마련이다. 이제 광주시의 방향이 결정되었으니 공동선(共同善)을 위해 성공적인 사업추진에 힘을 모아야 할 때이다.
